jueves, 6 de septiembre de 2018

Donde esté el ladrillo…

En este post vamos a hablar de uno de los productos de inversión con más solera en nuestro país, que es la vivienda (o los locales comerciales, etc.). Repasaremos los diversos mecanismos que podemos utilizar para llevar a cabo una inversión inmobiliaria, que son más numerosos de lo que pudiera parecer en un principio.

Alguien puede preguntarse si los imuebles realmente encajan como inversión en el esquema que venimos proponiendo en nuestro blog (inversión en renta variable, diversificación máxima, largo plazo, estrategias tipo valor/dividendo, minimizar coste, etc.). Como veremos más abajo, encajará o no dependiendo de la forma que empleemos para materializar este tipo de inversión, pues, como hemos dicho, hay varias (inversión directa, Socimis, Fondos, ETFs...).

La manera tradicional

Como se imaginará el lector, lo más obvio en este sentido es la compra directa de un inmueble y su alquiler, así que empezaremos con ella.

La rentabilidad, según informa la web de idealista.es varía entre el 4 y el 8% para la vivienda y entre un 6 y un 10% para los locales comerciales. Sin embargo, esta rentabilidad no incluye el gasto inicial correspondiente al IVA (10%) o ITP (6-10%), según si es obra nueva o no, ni otros gastos también asociados a la compra del inmueble que se trate (AJD, registro, notario, etc.). Tampoco incluye los gastos en que incurre el propietario por el mero hecho de serlo (impuestos, tasas, comunidad, seguros) ni los gastos correspondientes a la actividad del alquiler (agencias, mantenimiento). Por ello, desde aquí avisamos que la rentabilidad final probablemente sea algo inferior a la indicada incialmente.

En cualquier caso, desde nuestro punto de vista, este tipo de inversión tiene las siguientes desventajas:

  • Es muy heterogéneo. El resultado final variará mucho dependiendo del tipo de inmueble y de su ubicación.
  • No diversifica, salvo que estemos hablando de grandes patrimonios con grandes carteras de inmuebles. Si un inversor dispone de 600 mil euros para invertir y destina la mitad a la compra y explotación de un inmueble, se arriesga con la mitad de su patrimonio a la evolución futura que pueda tener un único activo, y además el alquiler no está exento de riesgos. Por otra parte, nos limita el campo de acción ya que, si acaso, compraremos algo en nuestra ciudad/región/país, pero el mundo es muy grande y lo razonable es tener esto en cuenta.
  • Es susceptible a los riesgos propios del alquiler (morosidad, vandalismo, ocupación, problemas legales, etc.) y el estrés emocional que ello conlleva en algunos casos.
  • No es líquido. El mercado inmobiliario pasa por sus ciclos, y hay momentos en los que vender resulta prácticamente imposible (salvo a precios de saldo). Según el INE, en España se pasó de 80 mil compraventas mensuales en 2006 a unas 20 mil en los años 2011 y 2012. Como el lector puede imaginar, la experiencia de liquidar una inversión inmobiliaria fue muy distinta en ambos casos.
  • Tiene costes de gestión que muchas veces se pasan por alto. Una estimación aproximada de los gastos de impuestos (IBI), comunidad, seguros, agencias de alquiler, mantenimiento, etc. puede ser de un -1% a restar de la rentabilidad bruta estimada que hemos visto en el portal de idealista.es.
Como ventaja, quizá deberemos mencionar la fiscalidad favorable, ya que en estos momentos existe una reducción del 60% en los rendimientos a efectos de IRPF.

Por todo ello diremos, respecto de esta manera tradicional de invertir en ladrillo (la compra directa), que, en nuestra opinión y con carácter general, no se ajusta normalmente a lo que venimos proponiendo en nuestro blog como estrategia a seguir para invertir nuestro patrimonio a largo plazo con el mínimo coste y la máxima diversificación. Preferimos otros mecanismos que exponemos en los siguientes apartados.

Evidentemente cada cual deberá analizar su caso concreto, ya que las circunstancias de cada uno son únicas (si ya se es dueño de un inmueble, por ejemplo; o si tenemos en propiedad un inmueble hipotecado a un tipo muy favorable, lo cual nos proporciona un apalancamiento financiero que nos puede incrementar sensiblemente la rentabilidad por alquiler, etc.)

Los (difuntos) fondos inmobiliarios directos

De estos hablaremos poco, ya que se los llevó por delante la explosión de la burbuja inmobiliaria (no nos consta que quede ninguno en nuestro país, salvo en liquidación/disolución).

Se trata de instrumentos de inversión colectiva que invertían directamente en inmuebles (no en acciones de empresas) para su explotación mediante alquiler. La poca liquidez del mercado en el que actuaban hizo que los gestores, cuando un gran número de los partícipes solicitaron el reembolso en los momentos en que se desplomaban los precios de los inmuebles (2008, 2009…), no tuvieran más remedio que congelar dichos reembolsos (la caja se agotó) y proceder a la liquidación, muy dilatada en el tiempo, de los fondos en cuestión.

Algunos ejemplos: Catalunya Caixa CX-Propiedad-FII, Banif Inmobiliario FII, BBVA Propiedad FII, Sabadell BS Inmobiliario, AC Patrimonio Inmobiliario, Segurfondo Inversión FII, etc.

Evidentemente, esto tampoco es lo que sugeriríamos para incluir en ninguna de nuestras carteras, según los criterios ya explicados en posts anteriores. Sigamos leyendo…


Las Socimis y sus primas las REITs

Las Socimis, o “Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario”, son empresas cuya actividad se parece mucho a lo que haría un particular según describimos en el primer apartado de este post. Se dedican a tener inmuebles en propiedad (residenciales, comerciales, industriales, de oficinas, etc.) y a explotarlos mediante arrendamiento.

Estas empresas comenzaron a existir en España a partir de la legislación de 2009 (posteriormente actualizada). Entre sus características más importantes destacan:
  1. Deben cotizar en mercados organizados (bolsa). Ello hace que, si adquirimos acciones de una Socimi y posteriormente nos hace falta recuperar la inversión, podemos vender dichas acciones en la medida en que hay un mercado que da liquidez a las operaciones de compraventa (al contrario de lo que pasa con los ejemplos anteriores de este post).
  2. Deben repartir en dividendos el 80% de sus beneficios correspondientes a arrendamientos, así como el 50% de las plusvalías por compraventas. También deben repartir el 100% del beneficio procedente de otras Socimis participadas.
  3. Gozan de ventajas fiscales al no tributar por Impuesto de Sociedades. Ello es, lógicamente también ventajoso para el accionista de la Socimi, en comparación con una inversión en acciones de otro tipo de empresa.
Siendo la Socimi una figura propia de la regulación en nuestro país, existe el equivalente en el extranjero, generalmente conocido como REIT (“Real Estate Investment Trust”) y que suele cumplir, salvo alguna diferencia según la jurisdicción de que se trate, con unos requisitos similares a los expuestos en cuanto a cotización y reparto de beneficios mediante dividendos.

A priori, esto parece una alternativa mucho más ventajosa en comparación con los antiguos fondos inmobiliarios directos: las inversiones en Socimis o REITs son líquidas (podemos comprar/vender sus acciones en bolsa) y como accionistas podemos beneficiarnos de las rentas de una inversión inmobiliaria diversificada con sin tributar dos veces (tributaremos en IRPF pero los beneficios de la Socimi, como ya hemos dicho, no tributan).

Aun así, desde #yomeloinvierto aspiramos a una diversificación aún mayor que la que ofrecen estas compañías cuando invertimos en ellas directamente. Además, al invertir en Socimis o REITs, al igual que con cualquier otra empresa, no tenemos la opción de “acumulación” (ver post anterior), por lo que tributaremos alrededor de un 20% por los repartos de dividendos. Y es aquí donde nos va a ayudar el siguiente vehículo de inversión:

Los fondos y ETFs inmobiliarios indirectos

Son indirectos porque no compran ni explotan inmuebles directamente (al contrario que los difuntos fondos inmobiliarios directos que vimos antes). Estos vehículos de inversión colectiva, por el contrario, invierten en compañías (como los fondos o ETFs indexados que hemos venido proponiendo en nuestro blog), sólo que estas compañías son, a su vez, Socimis/REITs.

Desde #yomeloinvierto hemos revisado los fondos de inversión inmobiliarios de este tipo (indirectos) que existen y, como sospechábamos, salvo para inversiones iniciales mínimas muy altas (1 millón), los gastos (TER) son elevados (entre el 1 y el 2%). La razón es que, en el caso de fondos, lo que hay es gestión activa. Como ya hemos visto en algún post anterior, esto no nos interesa, aunque el lector puede revisar el catálogo existente en nuestra web de fondos de cabecera, morningstar.es.

En formato ETF, por el contrario, sí que tenemos cosas con gastos razonables (TER entre el 0,2 y el 0,4%). No olvidemos que estas diferencias en los gastos, aunque parezcan pequeñas, generan una merma de rentabilidad notable cuando se tratan de plazos largos (ver post anterior).

Pasemos a ver ventajas de estos ETFs inmobiliarios (indirectos, por supuesto) de una forma resumida:
  • Los ETFs de REITs permiten toda la diversificación que queramos: por poca que sea la inversión, puede estar repartida geográficamente por todo el mundo, incluyendo un gran número de compañías.
  • Los costes de estos ETFs, como hemos dicho, son razonables (es gestión indexada, pasiva).
  • Puede encajar en una cartera de inversión que tenga como estrategia el dividendo. Al fin y al cabo, como ya hemos visto, estas compañías generan y obligatoriamente reparten unos beneficios. Luego ya será nuestra elección si, mediante un ETF de acumulación, optamos por la reinversión de dichos dividendos o si, por el contrario, mediante un ETF de distribución, optamos por que nos los distribuyan periódicamente (ver post sobre fiscalidad).
  • El retorno de nuestra inversión (que no es otro que la rentabilidad de las empresas inmobiliarias - Socimis/REITs- que el ETF tenga en cartera), va a ser superior (ceteris paribus) en comparación con el de otro tipo de compañías, ya que la fiscalidad que se aplica a este tipo de empresas es mucho más favorable (en general no tributan o tributan muy poco por Impuesto de Sociedades, luego el neto que nos llega como accionistas es mayor).
  • Salvo circunstancias que afecten específicamente al sector, este tipo de inversión puede, en algún caso, ayudarnos a reducir la volatilidad total de la cartera. Esto es similar a lo que ya vimos en el post anterior sobre la estrategia con factor dividendo. Veamos un ejemplo:
 A continuación, representaremos los últimos 8 años de evolución del "MSCI Europe" (un ETF de los varios que hay indexados). También representaremos un ETF inmobiliario que replica el índice “FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate”, cuyo ámbito geográfico es similar al anterior. En ambos casos estamos representando el retorno total, incluyendo dividendos (son productos de acumulación).

Observamos que, durante el año 2015, mientras que el índice broad MSCI Europe experimenta una volatilidad y unas caídas considerables en ciertos momentos, el ETF inmobiliario aguanta mucho mejor y demuestra un mayor grado de estabilidad en ese periodo.

(Gráficas tomadas de nuestra web de ETFs preferida – justetf.com)

Nótese que esto es sólo un ejemplo. De hecho, en el periodo mostrado, la inversión inmobiliaria en Europa, como se ve en las gráficas, lo ha hecho mucho mejor que una inversión que cubra la totalidad de los sectores (como lo es el MSCI Europe; +125% frente a un +75% en retornos totales).  Esto no se cumple si tomamos USA como ejemplo, donde el sector tecnológico ha dado unos retornos muy superiores en los años más recientes, eclipsando a todo lo demás.

También conviene, además, que seamos conscientes de lo siguiente:
  • Cuando incluimos ETFs de REITs en nuestra cartera, posiblemente estamos provocando solapamientos en la misma, ya que las Socimis/REITs que estos ETFs tienen en su cartera, al menos en parte (si bien en proporción mucho menor), ya forman parte en muchos casos de ETFs “generalistas” (indexados a índices broad o Smart Beta, por ejemplo, de alto dividendo).
  • Al mismo tiempo, estaremos introduciendo un sesgo hacia un sector concreto (el inmobiliario). Ello significa que, si este sector sufre (por ejemplo, burbujas que explotan, competencia de los negocios on-line frente a negocios que requieren inmuebles físicos, etc.), nuestra cartera lo notará más, al menos mientras dure el “bache” en cuestión.

Como conclusión: Para una cartera amplia (patrimonio elevado), nos parece adecuado incluir un foco especial, con una parte, en inversión inmobiliaria a través de estos ETFs indexados, en la medida que cumplen los principios que ya se han discutido en nuestro blog: bajo costediversificación y, además, nos pueden traer retornos comparativamente favorables a largo plazo (por la fiscalidad especial a nivel de impuesto de sociedades de las Socimis/REITs que llevan en cartera) y además, en algún caso, pueden amortiguar algo la volatilidad del total de la cartera.

Pero aún hay más, al menos fuera de España:

Los mREITs (“mortgage REITs”)

A diferencia de los “Real Estate Investment Trust” (nuestras Socimis) que vimos en uno de los apartados anteriores, estas empresas ("mREITS") no invierten ni explotan inmuebles, si bien desarrollan una actividad esencial en el sector: proporcionan liquidez al mercado hipotecario.

Con amplia presencia en Estados Unidos (no hemos encontrado modelo similar en otros lugares), su actividad consiste en adquirir préstamos hipotecarios en el mercado secundario, embolsándose los intereses, financiar dichas adquisiciones con capital o deuda (que evidentemente han de retribuir), y obtener un beneficio equivalente a la diferencia. La ventaja es que los préstamos hipotecarios que compran están respaldados casi siempre por agencias estatales, por lo que, en teoría, el riesgo de impago/default es mucho menor.

Al igual que los REITs, los beneficios de estas compañías (mREITS) tienen una fiscalidad muy favorable (no tributan por el equivalente a Sociedades en Estados Unidos), luego vamos a acceder, como inversores, a un neto mayor en la distribución de dividendos. En cuanto a la rentabilidad por dividendo de estas compañias estamos viendo cifras de alrededor del 10% (si bien con un pay-out ratio elevado - ver nuestro Glosario de términos-, fruto de la normativa que aplica a los mREITs).

Estamos, por tanto, también ante un tipo más de inversión inmobiliaria, aunque con bastantes matices. Podemos acceder a ella comprando acciones de estas compañías “mREIT” directamente en la bolsa americana (por ejemplo, las más conocidas: AGNC Investment Corp. y Annaly Capital Management, Inc.).

También existen ETFs que invierten en mREITs, pero sólo los hemos encontrado con domicilio en Estados Unidos, lo cual nos va a impedir, por la reciente normativa, comprarlos desde España (ver post anterior sobre PRIIPS).





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