La vista atrás

En este post vamos a volver la vista atrás y, al contrario de lo que decía Antonio Machado, sí que vamos a volver a recorrer algunos de los temas por los que ya hemos pasado. Vamos a ir añadiendo alguna cosa que se nos quedó en el tintero, o novedades que han podido surgir al respecto de las entradas que se han publicado hasta la fecha.

Para que no se nos pierda nadie…

Este blog nació con el objetivo de proponer una estrategia de inversión que cada cual pudiera llevar a cabo sin necesidad de depender de asesores interesados que nos venden lo que les viene bien cuando les viene bien (ver: ¿Qué no me lo inviertan?).

Dado que somos inversores a largo plazo y no especuladores que apuestan en la bolsa, las características irrenunciables de nuestra estrategia venían siendo:

• Mínimo coste: gestión pasiva (el 90% de las veces funciona mejor que la activa), evitando gastos de custodia – la capitalización compuesta a largo plazo hace que medio punto de gastos tenga un impacto brutal a largo plazo (ver nuestro post al respecto para más detalles).
• Foco en renta variable: A largo plazo no es tan relevante la mayor volatilidad respecto otras opciones si, a cambio, obtenemos unos retornos superiores (respecto de los retornos de la renta variable, recomendamos ver el ejemplo propuesto en el post anterior ¿Me puedo retirar…?).
• Máxima diversificación, pero teniendo en cuenta el momento de mercado en relación con cada parte de nuestra cartera objetivo (es decir, cuándo entrar en emergentes, en USA, etc.) – según vimos en el post Esperando el momento.
• Tener en consideración las consecuencias fiscales de nuestras decisiones: recomendamos productos de acumulación (ver post correspondiente).

Dicho esto, como ya apuntábamos, echemos la vista atrás y volvamos a recorrer, con alguna novedad, algunos de los temas tratados:

Sobre el largo plazo y el momento del ciclo: el valor en libros

En nuestras entradas anteriores sobre el largo plazo y el momento de mercado ya se puso de manifiesto que, cuando invertimos a largo plazo en renta variable, estamos pagando un precio, sobre todo, por unos beneficios empresariales futuros. Pero no es menos cierto que, al realizar dicha compra de acciones (bien directamente o a través de vehículos de inversión colectiva), también pasamos a ser propietarios de la parte proporcional de las compañías de que se trate, con sus activos y pasivos.

Estimar el precio de unos beneficios recurrentes futuros es relativamente fácil (lo vamos a hacer más abajo).

Pero algo curioso que nos hemos encontrado, al hilo de la otra parte, la que se refiere la propiedad en sí (activos/pasivos), que no es otra cosa que el valor en libros, es un artículo de opinión en Bloomberg ("The S&P 500 Has a Tangible Net Worth Problem") que pone de manifiesto algo sorprendente con respecto a las compañías que componen el S&P 500 - resumidamente:

Donde esté el ladrillo…

En este post vamos a hablar de uno de los productos de inversión con más solera en nuestro país, que es la vivienda (o los locales comerciales, etc.). Repasaremos los diversos mecanismos que podemos utilizar para llevar a cabo una inversión inmobiliaria, que son más numerosos de lo que pudiera parecer en un principio.

Alguien puede preguntarse si los imuebles realmente encajan como inversión en el esquema que venimos proponiendo en nuestro blog (inversión en renta variable, diversificación máxima, largo plazo, estrategias tipo valor/dividendo, minimizar coste, etc.). Como veremos más abajo, encajará o no dependiendo de la forma que empleemos para materializar este tipo de inversión, pues, como hemos dicho, hay varias (inversión directa, Socimis, Fondos, ETFs...).

La manera tradicional

Como se imaginará el lector, lo más obvio en este sentido es la compra directa de un inmueble y su alquiler, así que empezaremos con ella.

La rentabilidad, según informa la web de idealista.es varía entre el 4 y el 8% para la vivienda y entre un 6 y un 10% para los locales comerciales. Sin embargo, esta rentabilidad no incluye el gasto inicial correspondiente al IVA (10%) o ITP (6-10%), según si es obra nueva o no, ni otros gastos también asociados a la compra del inmueble que se trate (AJD, registro, notario, etc.). Tampoco incluye los gastos en que incurre el propietario por el mero hecho de serlo (impuestos, tasas, comunidad, seguros) ni los gastos correspondientes a la actividad del alquiler (agencias, mantenimiento). Por ello, desde aquí avisamos que la rentabilidad final probablemente sea algo inferior a la indicada incialmente.

En cualquier caso, desde nuestro punto de vista, este tipo de inversión tiene las siguientes desventajas: